Urbanisme : Précisions sur l'obligation du maire de constater les infractions

NOTE DE VEILLE RÉGLEMENTAIRE – URBANISME

Sujet : Obligation de constater les infractions d'urbanisme (Avis du Conseil d'État n°503737)

📌 Points Clés

• La régularisation ne vaut pas amnistie : Obtenir une autorisation d'urbanisme après avoir réalisé des travaux illégaux ne fait pas disparaître l'infraction pénale initiale. Le risque de sanction demeure.
• Obligation renforcée pour le maire : Le maire est tenu de dresser un procès-verbal d'infraction dès qu'il a connaissance de travaux non autorisés. Cette obligation ne s'éteint pas avec le temps.
• Risque accru de poursuites : Un juge administratif, saisi par un tiers (voisin, concurrent), appréciera la situation à la date de l'infraction. Il ordonnera quasi-systématiquement au maire d'agir, même si les travaux ont été régularisés depuis.

L'infraction d'urbanisme : une épée de Damoclès persistante

L'avis du Conseil d'État clarifie un point essentiel : l'obligation pour l'autorité administrative (le maire le plus souvent) de constater une infraction d'urbanisme est stricte et non négociable.

• Le temps ne change rien : Le juge doit évaluer la légalité du refus du maire de dresser un PV en se plaçant au moment où ce refus a eu lieu. Les événements postérieurs, comme l'obtention d'un permis de régularisation, n'ont aucune influence.
• La régularisation est une mise en conformité, pas une annulation : La délivrance d'une autorisation a posteriori rend les travaux conformes pour l'avenir, mais ne lave pas l'entreprise de l'infraction d'avoir construit sans autorisation au préalable.

👉 Actionnable : Ne considérez jamais la régularisation comme une solution rétroactive qui efface tous les risques. Le passif pénal lié à la construction illégale reste entier et peut être poursuivi.

Le rôle du juge : une contrainte pour les maires inactifs

Cet avis confirme que l'inaction d'un maire face à une infraction peut être facilement sanctionnée par le juge administratif.

• Injonction systématique : Si le juge annule le refus du maire d'agir, il lui enjoindra de dresser le procès-verbal et de le transmettre au procureur.
• Seule exception : L'injonction ne sera pas prononcée si l'action publique (la possibilité pour le procureur de poursuivre) est prescrite au moment où le juge statue.

👉 Actionnable : Ne comptez pas sur la complaisance ou l'inertie d'une mairie pour couvrir des travaux non conformes. Un tiers peut désormais forcer la main de l'administration et déclencher des poursuites contre votre entreprise.

✅ En pratique

• Audit Pré-Chantier : Vérifiez et sécurisez toutes les autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable) avant le premier coup de pioche. C'est la seule protection efficace.
• Gestion des non-conformités : Si vous découvrez une construction non autorisée dans votre patrimoine, lancez immédiatement la procédure de régularisation pour vous mettre en conformité, mais provisionnez le risque d'une amende pénale pour l'infraction passée.
• Évaluation du risque : Face à une infraction ancienne, faites évaluer par votre conseil juridique la date de prescription de l'action publique (généralement 6 ans après l'achèvement des travaux) pour mesurer le risque résiduel.
• Relations avec les tiers : Soyez conscient que tout voisin ou concurrent a désormais un levier juridique puissant pour forcer la constatation d'une infraction qui vous concerne.