Indemnisation des propriétaires en cas de refus de la force publique pour expulsion

NOTE DE SYNTHÈSE : DÉCRET N° 2025-1052

Objet : Nouvelle procédure d'indemnisation par l'État en cas de refus d'expulsion forcée. À l'attention de : Direction Générale, Direction Juridique, Direction Immobilière.

Ce décret formalise et clarifie la procédure permettant à un propriétaire d'être indemnisé par l'État lorsque celui-ci refuse de prêter le concours de la force publique pour exécuter une décision d'expulsion.

📌 Points Clés

• La responsabilité de l'État est désormais automatique en cas de refus d'assistance. Ce refus peut être explicite ou implicite (absence de réponse du Préfet 2 mois après la demande).
• Une procédure administrative claire est créée pour demander une indemnisation directement au Préfet, avant tout recours contentieux.
• La liste des préjudices indemnisables est élargie et couvre non seulement la perte de loyers mais aussi la dépréciation du bien, les frais annexes et le préjudice moral.

Procédure d'indemnisation : Comment ça marche ?

Le processus est désormais balisé et se déroule en plusieurs étapes clés :

• Déclenchement : La responsabilité de l'État est engagée à la date de la décision de refus du Préfet, ou 2 mois après votre demande de concours de la force publique si le Préfet reste silencieux.
• Demande : Vous devez adresser une demande d'indemnisation au Préfet par un moyen traçable (ex: lettre recommandée avec accusé de réception), en joignant tous les justificatifs des préjudices subis.
• Instruction : Le Préfet peut vous demander des pièces complémentaires. Il peut ensuite vous proposer une transaction (un accord à l'amiable). Si vous l'acceptez, vous renoncez à toute autre action en justice pour ce litige.
• Rejet et Recours : Un silence du Préfet pendant 2 mois après votre demande d'indemnisation vaut rejet. En cas de rejet ou de désaccord sur le montant proposé, vous pouvez saisir le tribunal administratif.
• Fin de la responsabilité : L'indemnisation cesse dès que l'une des situations suivantes se produit : l'expulsion a lieu, les occupants partent volontairement, vous vendez le bien ou vous renoncez à l'expulsion.

👉 Actionnable : La date de la demande initiale de concours de la force publique est cruciale. Elle doit être faite par un moyen permettant d'en prouver la date de manière certaine pour faire courir les délais.

Préjudices Réparables : Qu'est-ce qui est couvert ?

Le décret liste précisément les préjudices qui peuvent faire l'objet d'une indemnisation. Vous pouvez réclamer le remboursement pour :

• La perte des loyers et des charges locatives.
• La perte de valeur vénale du bien si vous avez dû le vendre à un prix inférieur à cause de l'occupation.
• Les frais liés à l'impossibilité de vendre le bien (frais d'agence, diagnostics à refaire, etc.).
• Les frais de remise en état du logement.
• Les frais de commissaire de justice (huissier).
• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Le trouble dans les conditions d'existence (préjudice moral, stress, etc.).

👉 Actionnable : Constituez un dossier de preuves exhaustif dès le début de la procédure. Conservez toutes les factures, devis, et justificatifs des loyers non perçus (basés sur le bail ou la valeur locative du marché).

✅ En pratique

• Systématiser la demande : Dès l'obtention d'un jugement d'expulsion, envoyez systématiquement la demande de concours de la force publique au Préfet par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Mettre en place un suivi : Suivez rigoureusement le délai de 2 mois. En l'absence de réponse, considérez le refus comme acquis et préparez la demande d'indemnisation.
• Documenter les préjudices : Créez un dossier dédié pour chaque cas, en y archivant méticuleusement tous les justificatifs de coûts et de pertes financières dès le premier jour du retard d'expulsion.
• Évaluer les transactions : Analysez attentivement toute proposition de transaction du Préfet. Elle met fin au litige mais vous subroge dans vos droits : l'État pourra se retourner contre l'occupant pour récupérer les sommes versées.