Urbanisme et logement : simplification des procédures, ENR et participation électronique

NOTE DE SYNTHÈSE – LOI n° 2025-1129 DU 26 NOVEMBRE 2025

Objet : Simplification du droit de l'urbanisme et du logement – Impacts et actions prioritaires

Cette loi vise à simplifier les procédures d'urbanisme, à accélérer la construction de logements et le déploiement des énergies renouvelables. Elle entrera en vigueur le 26 mai 2026 et ne s'appliquera pas aux procédures déjà engagées à cette date.

📌 Points Clés

• Fusion des procédures de modification des documents d'urbanisme : Les procédures de "modification de droit commun" et "modification simplifiée" pour les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) et les Schémas de Cohérence Territoriale (SCoT) sont fusionnées en une procédure de modification unique, plus souple.
• Accélération des projets d'énergies renouvelables (ENR) : Les modifications de PLU/SCoT visant à intégrer des projets ENR (y compris hydrogène et stockage) relèvent désormais de la procédure de modification unique, même si elles touchent aux orientations stratégiques (PADD/PAS).
• Sécurisation des autorisations d'urbanisme : Un permis de construire ou d'aménager est protégé contre les nouvelles règles d'urbanisme pendant 3 ans après sa délivrance, pour toute demande de permis modificatif. Les délais de recours sont également rationalisés pour réduire l'incertitude juridique.

1. Simplification des Procédures d'Urbanisme

La loi rationalise l'évolution des documents de planification pour gagner en agilité.

• Procédure de modification unique : La distinction entre modification "classique" et "simplifiée" est supprimée pour les PLU et les SCoT. La nouvelle procédure unique est plus rapide et s'applique à un plus grand nombre de cas.
• Participation du public par voie électronique : Cette procédure peut désormais remplacer l'enquête publique pour de nombreuses évolutions de documents d'urbanisme (PLU, SCoT), sur décision motivée de l'autorité compétente. Elle devient obligatoire si une évaluation environnementale est requise.
• Création du "Document d'Urbanisme Unique" : Une intercommunalité dont le périmètre coïncide avec celui d'un SCoT peut élaborer un document unique valant à la fois SCoT et PLUi, simplifiant ainsi la hiérarchie des normes.

👉 Actionnable : Pour les projets nécessitant une évolution du document d'urbanisme local, évaluez l'éligibilité à la nouvelle procédure de modification unique et à la participation électronique pour accélérer les délais.

2. Mesures pour Faciliter la Construction

Plusieurs dispositifs sont créés pour débloquer des projets de logement et de transformation urbaine.

• Nouvelles dérogations au PLU : L'autorité compétente peut déroger aux règles du PLU pour autoriser :
  • La création de logements en zone d'activité économique (ZAE).
  • La surélévation de constructions existantes pour créer des logements.
  • La transformation de bâtiments agricoles inutilisés en logements.
• Sécurisation des projets de surélévation/transformation : Une autorisation ne peut plus être refusée au seul motif que la construction initiale n'est pas conforme à certaines règles (implantation, emprise au sol).
• Assouplissement des règles de stationnement : La loi facilite la réduction des obligations de création de places de parking, notamment pour la transformation de logements existants ou les opérations en centre-ville.
• Création des "Résidences à vocation d'emploi" : Un nouveau statut pour des logements meublés destinés aux étudiants, stagiaires et travailleurs en mobilité, avec un bail mobilité étendu jusqu'à 18 mois.

👉 Actionnable : Identifiez dans votre portefeuille foncier les actifs situés en ZAE ou les bâtiments existants pouvant bénéficier de ces nouvelles dérogations pour lancer des opérations de logement jusqu'ici bloquées.

3. Accélération des Projets d'Énergies Renouvelables (ENR)

La loi lève plusieurs freins réglementaires au déploiement des ENR.

• Modification facilitée des PLU/SCoT : L'intégration de zones d'accélération ENR ou le soutien à la production d'énergie renouvelable peut se faire via la procédure de modification unique, évitant une révision lourde.
• Flexibilité pour les ombrières de parking : L'obligation d'équiper les parkings de plus de 1500 m² est assouplie. Il est désormais possible de recourir à des solutions mixtes (ombrières photovoltaïques sur 35% de la moitié de la surface + dispositifs végétalisés sur le reste) ou à des dispositifs de production ENR équivalents sans ombrières.
• Inopposabilité des règles du PLU : Les règles d'un PLU ne peuvent plus interdire ou limiter l'installation des dispositifs ENR sur les bâtiments ou les parkings.

👉 Actionnable : Relancez les études de faisabilité pour les projets ENR (notamment sur parkings) qui étaient contraints par les règles d'urbanisme locales. La nouvelle loi vous donne un droit à installer ces équipements.

✅ En pratique

Voici une checklist des actions à engager avant l'entrée en vigueur de la loi le 26 mai 2026 :

• [ ] Auditer les projets en cours : Déterminez si les procédures d'urbanisme à venir peuvent bénéficier de la nouvelle procédure de modification unique ou de la participation électronique.
• [ ] Identifier les opportunités foncières : Ciblez les terrains en ZAE, les bâtiments agricoles à l'abandon et les immeubles avec un potentiel de surélévation pour de nouvelles opérations de logement.
• [ ] Mettre à jour les stratégies ENR : Réévaluez les plans d'équipement des parkings et des bâtiments en tenant compte des nouvelles flexibilités et de l'inopposabilité des règles du PLU.
• [ ] Adapter les stratégies contentieuses : Informez vos équipes juridiques de la cristallisation des règles sur 3 ans pour les permis modificatifs et de la réduction des délais de recours administratifs pour sécuriser les plannings.
• [ ] Explorer les nouveaux marchés : Analysez le potentiel de développement des "résidences à vocation d'emploi" pour diversifier votre offre de logements gérés.